Rynek nieruchomości w Otwocku przeżywa dynamiczne zmiany, które kształtują zarówno preferencje kupujących, jak i ceny mieszkań. Coraz większe zainteresowanie wzbudzają dwupokojowe mieszkania i domy jednorodzinne do 150 m², podczas gdy rynek pierwotny i wtórny prezentują znacząco różne trendy cenowe i niską dostępność. W kontekście programów rządowych, inflacji oraz zmian demograficznych, związanych z napływem sąsiadów zza wschodniej granicy, przyjrzeliśmy się bliżej, jak te czynniki wpływają na kształtowanie się sytuacji na rynku lokalnym oraz jakie wyzwania stoją przed deweloperami i mieszkańcami Otwocka. Na podstawie poniższych informacji być może łatwiej będzie też znaleźć odpowiedź na pytanie: kupować czy jednak poczekać?
O sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości porozmawiałam z przedstawicielami dwóch niezależnych biur nieruchomości w Otwocku: z Piotrem Komendantem i Joanną Łazarewicz z biura nieruchomości Kwadrat oraz z Anną Stocką-Gawzą z biura Kierunek na Nieruchomości.
Jakiego typu nieruchomości sprzedają się teraz najlepiej w Otwocku?
Joanna Łazarewicz: W Otwocku najczęściej poszukiwane są dwupokojowe mieszkania oraz domy jednorodzinne nie przekraczające 150 mkw. pow. użytkowej.
Przy wyborze mieszkań największą popularnością cieszą się lokale położone poniżej 3 piętra, bo w Otwocku wciąż niewiele budynków wyposażonych jest w windy. Kupujący zwracają również uwagę na wysokość czynszu administracyjnego, który w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe może sięgać 15 zł za mkw.
Z kolei poszukujący domu na terenie Otwocka oceniają najbliższe sąsiedztwo, przyłącza mediów, które zapewnią im dzisiaj niskie koszty eksploatacji, a w przyszłości dadzą większe szanse na spełnienie wymogów Europejskiego Zielonego Ładu.
Jeszcze kilka lat temu mieszkania na rynku pierwotnym były tańsze nawet o 15 procent, co miało rekompensować nabywcom konieczność poniesienia kosztów na ich wykończenia. Dzisiaj cena mkw. na rynku pierwotnym potrafi być aż o 30 procent wyższa. Deweloperzy uzasadniają ją wysokimi kosztami materiałów budowlanych, ale w zamian gwarantują mieszkania wykonane zgodnie z aktualnie obowiązującymi normami oraz objęte pięcioletnią gwarancją.
Do tego dają możliwość posiadania własnego miejsca postojowego. Pomimo konieczności poniesienia wyższych kosztów zakupu nieruchomości, oferty z rynku pierwotnego wciąż znikają zdecydowanie najszybciej.
Anna Stocka-Gawza: Według moich obserwacji wynika, że w pierwszej kolejności w Otwocku sprzedają się mieszkania, najczęściej o metrażu do 50 mkw., z rynku pierwotnego, ale w związku z małą podażą nieruchomości z rynku pierwotnego, rynek wtórny nieruchomości ma się bardzo dobrze a ceny mieszkań galopują.
Jak aktualnie kształtują się ceny mieszkań w Otwocku? Oraz jak to wygląda w porównaniu np. z Pruszkowem czy Legionowem?
Piotr Komendant: Ceny nieruchomości w Otwocku, podobnie jak w całym kraju, mocno rozchwiały się pod wpływem Bezpiecznego Kredytu (BK) 2%. Obserwuje się mniej więcej 25% wzrosty cen ofertowych na rynku wtórnym vs. okres sprzed Bezpiecznego Kredytu 2%.
Podaż ofert się odbudowuje – po wyraźnym spadku liczby ofert spowodowanej dużą liczbą transakcji w okresie BK2% na rynku dostępnych jest ok. 70 ofert lokali mieszkalnych z rynku wtórnego, czas sprzedaży typowej oferty wyraźnie się wydłużył, wracając do normy sprzed BK2%.
Sprzedający mają nadal bardzo wysokie oczekiwania powodowane zasłyszanymi opiniami, że nieruchomości mocno zdrożały – sprzedający wchodzi więc na losowy portal na którym widnieją nierealne ceny lokali stojących w ofercie po 6-8 miesięcy i wystawia swój za cenę podobną lub wyższą; potem kolejna osoba robi to samo i w efekcie mamy mnóstwo ofert w nierynkowych cenach z wiarą, że może jednak pojawi się zapowiadany od roku kredyt 0%, więc może zaraz ceny wzrosną …
Rzeczywistość transakcyjna wygląda natomiast tak, że w ostatnich tygodniach pośredniczyliśmy w sprzedaży trzech lokali mieszkalnych 2-3-pokojowych w starym budownictwie w Otwocku (osiedle Sportowa, Warszawska) i wszystkie zostały sprzedane poniżej 10 tys. PLN za metr. To nadal mniej więcej 20% więcej niż przed BK2%, ale oczekiwanie 12-13 tys.PLN jest liczeniem na cud. Mamy po prostu bardzo duży rozdźwięk między „medianą ceny” lub „typową oczekiwaną ceną” a realną ceną transakcyjną.
Warszawa szybciej reaguje na niską gotowość do transakcji ze strony kupujących po cenach ofertowych – w dzielnicach poza centrum (np. Grochów, Gocław, Włochy, Targówek) pojawia się coraz więcej ofert w cenach zbliżonych do otwockich (13-14.000 PLN/m2), to nadal nie jest ogólnorykowa korekta cen, ale jeśli ktoś chce sprzedać lokal przestaje liczyć na cud i cena ofertowa zbliża się do ceny transakcyjnej – co ciekawe takie ceny zbliżają się mocno do typowych cen ofertowych z Otwocka. Ostatnio pośredniczyliśmy w sprzedaży lokali w starym budownictwie na Ursusie, Targówku, Woli i ceny transakcyjne wyniosły ok 14.000 PLN/m2.
Sprzedający w Otwocku oczekują średnio po 13 tys. PLN za metr kawalerki (oferty praktycznie tylko w starym budownictwie), dla mieszkań 2-3 pokojowych 10-13 tys. PLN za m2 w starym budownictwie, i 12-15 tys./m2 w nowym budownictwie;
W Pruszkowie, mieście o 50% wiekszym, na rynku wtórnym ofert jest 200% więcej, a cenowo Otwock bardzo zbliżył się do Pruszkowa – podczas gdy historycznie widać było większą rożnicę (w Pruszkowie mamy jedno z biur, więc znamy ten rynek).
Odnotowujemy bardzo niską podaż rynku pierwotnego w budownictwie wielorodzinnym w Otwocku – dostępnych jest zaledwie kilka lokali, wszystkie w cenach powyżej 13 tys.PLN/m2 (dodając do tego wykończenie klient musi liczyć się z ceną całkowitą znacznie powyżej 15 tys. PLN/m2), a nowe inwestycje (i to śladowa liczba jak na taką wielkość miasta) będą oddane dopiero w roku 2026.
Klient w Otwocku nie ma w zasadzie wyboru pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym – i moja hipoteza jest taka, że skrajnie wąska oferta z rynku pierwotnego w Otwocku powoduje lokalne podbicie cen na rynku wtórnym; dodatkowo Otwock ma dobry PR i zaczął się dobrze kojarzyć co z kolei wpływa na popyt.
Anna Stocka-Gawza: Na rynku pierwotnym aktualnie znajdziemy mieszkania w cenie od 13000 do 15000 zł za metr kwadratowy. Natomiast chcąc zakupić mieszkanie z rynku wtórnego musimy zapłacić za metr kwadratowy od 8000 do 14000 zł. Średnia cena m2 zakupu mieszkania w Otwocku kształtuje się na poziomie ok. 10500 zł. Dla porównania cen np. w Pruszkowie obecna średnia cena m2 mieszkania z rynku wtórnego to 11300 zł a w Legionowie ok.10200 zł.
Jaki nastąpił wzrost cen nieruchomości w Otwocku w porównaniu do poprzednich lat (co było momentem przełomowym, o ile coś takiego miało miejsce)?
Piotr Komendant:
Anna Stocka-Gawza: Obserwując rynek nieruchomości w Otwocku, w przeciągu roku ceny mieszkań wzrosły o ok. 15%.
Elementami, które pobudziły popyt i tym samym spowodowały wzrost cen nieruchomości było wejście w życie programu rządowego, wzrost inflacji oraz napływ osób zza naszej wschodniej granicy. Imigranci pozostający na terenie Polski generują także dodatkowy popyt na mieszkania na wynajem.
Jakie są Państwa prognozy na przyszłość w związku z rynkiem nieruchomości w Otwocku?
Joanna Łazarewicz: Dzięki ogromnej skali inwestycji w infrastrukturę Otwock spełnia dzisiaj obietnicę „Miasta z dobrym klimatem”. Ma bardzo wiele atutów, którymi jest w stanie przekonać do siebie wielu nowych mieszkańców, niezależnie od ich wieku.
Dzisiaj największym wyzwaniem dla deweloperów jest pozyskiwanie gruntów pod nowe inwestycje, a miasta zadbanie o czystość powietrza, gdyż według najnowszych danych Polskiego Alarmu Smogowego Otwock nadal, pod względem liczby funkcjonujących „kopciuchów”, plasuje się na szczycie listy warszawskich gmin. Według danych na koniec 2023 roku tylko w naszej gminie było ich aż ponad 3000, podczas gdy w Pruszkowie zaledwie 113 (Źródło: polskialarmsmogowy)
Anna Stocka-Gawza: Moim zdaniem, do końca I kw. 2025 roku możemy odnotowywać jeszcze tendencję wzrostową cen zarówno mieszkań z rynku wtórnego jak i pierwotnego. Prognozy na przyszłość zależą w dużej mierze od tego czy zostanie uruchomiony program Kredyt na Start ( chociaż z najnowszych informacji wynika, że trwają prace nad nową, inną formą wsparcia mieszkaniowego).
Rynek nieruchomości w Otwocku rozwija się pod wpływem lokalnych i ogólnokrajowych czynników, takich jak ograniczona podaż nowych mieszkań, programy rządowe czy rosnące ceny materiałów budowlanych. Mimo wyzwań, takich jak wysokie oczekiwania cenowe sprzedających, niska czystość powietrza czy ograniczona oferta rynku pierwotnego, Otwock przyciąga nowych mieszkańców dzięki swojej infrastrukturze i dogodnej lokalizacji.
Prognozy wskazują na dalszy wzrost cen, co może dodatkowo zmotywować inwestorów do rozwijania tego potencjału. Dla kupujących kluczowym będzie podejmowanie decyzji w oparciu o realia cenowe, dostępność ofert, co może okazać się wyzwaniem w tak dynamicznie zmieniającym się środowisku.
Foto: Redakcja
Czytaj także:
Zielone płuca Otwocka. Chronić, czy zabudowywać?
